A bérlakásrendszer átalakulásai: a bérházparcellázás az 1920-as évek elején

Bérházak átalakítása társasházzá új üzleti gyakorlatként az 1920-as évek első felében kezdett terjedni Budapesten. Bár a jelenségnek voltak I. világháború előtti és alatti előzményei, a háború utáni években jelentkezett olyan gyakorisággal, hogy a sajtó is felfigyelt rá, és külön terminussal illette, házparcellázásnak nevezve el azt. Lényege a meglévő bérházak lakásonkénti értékesítése és társasházzá alakítása volt. Az új jelenség a fővárosi lakhatást meghatározó tulajdonviszonyok lassú átrendeződési tendenciájába illeszkedett.

A gyakorlat a társasházak budapesti terjedése második hullámának tekinthető, amit az I. világháborús kötött lakásforgalom háború után is fenntartott rendszere idézett elő. A fővárosi lakhatást ekkor már évtizedek óta domináló bérlakásrendszernek a háború előtt is jól ismert negatív tapasztalatait – a magas lakbérek, a felmondástól való félelem, a lakáshiány, a háztulajdonosnak és a házmesternek való kiszolgáltatottság érzése – csak megsokszorozta a hatósági lakáselosztás. A háború alatt kialakított és csak az 1920-as évek második felében felszámolt kötött lakásforgalom a lakásbérlést hatósági ellenőrzés és elosztás tárgyává tette, bevezetve az indokolt lakásszükséglet elvét és a lakásrekvirálást. A háború folytán súlyosbodó lakáshiány és a lakáselosztás hatósági irányítása a bérlakások forgalmának befagyásához, illetve az úgynevezett lelépési díj formájában a feketepiac kialakulásához vezetett. Ugyanakkor a szabad lakásforgalom visszaállításának terve, ami az 1920-as évek elejétől újból és újból távolabbi időpontra tolódott, a hatósági lakbérmaximálás és a felmondási korlátozások feloldásával mindezt a kiszolgáltatottság érzésének növekedésével tetézte. Ezek a körülmények a már a háború előtt is középosztályi lakhatási ideálként tárgyalt saját tulajdonú otthon iránti igényt erősítették a hatósági lakásforgalomtól való menekülési útként. A családiház mellett ennek jelentették új alakváltozatát az 1907-től Budapesten is megjelenő társasházi lakások.

A háború és a kötött lakásforgalom miatt viszont a lakásépítés is leállt, és még az 1920-as évek elején sem tudott újraindulni. A háború utáni tőkehiány és az építőanyag drágasága, illetve hozzáférhetetlensége ellehetetlenítette a lakásépítés újraindítását, legyen az családiház vagy soklakásos ház. A lakásépítés szinte teljes hiánya a szövetkezeti formában épülő társasházak háború előtti néhány évben meginduló terjedésének is gátat vetett, ami elérhetetlenné tette az öröklakásokat. Másik oldalról pedig a bérházak fenntartása és értékesítése is egyre komolyabb problémákat okozott a kötött lakásforgalom keretei között, ami a befektetendő tőke hiányán túl a bérháztulajdon mint befektetési forma vonzerejének megszűnéséhez vezetett.

Ebben a helyzetben szökkent szárba a kötött lakásforgalomra adott válaszként háború előtti szórványos előzmények után az öröklakás-termelés lakásépítés nélküli formája, a bérházparcellázás, és vált 1926-ig, a társasház-építkezések újraindulásáig a társasház-alakítás szinte kizárólagos formájává Budapesten. A szövetkezeti házak eredeti céljától eltérően új lakásokat nem termelt, viszont egy-egy bérlakás megvételével a saját lakáshoz jutás biztonságát ígérte, akár a hatósági lakáskiutalástól való megszabadulásként, akár az anyagi szűkösség miatt elérhetetlenné vált bérházat felváltó tőkebefektetési formaként, lekicsinyítve azt egy bérbeadható öröklakásra. A bérházak ellehetetlenült piaci forgalma terén pedig módot adott az eladhatatlanná vált, befektethető tőke hiányában egészben már nem piacképes bérházak értékesíthetővé tételére. A gyakorlat megjelenése 1922 végén – 1923 elején a kötött lakásforgalomból való kivezető út keresésével és megszüntetésének kitolásával függött össze, elhalása pedig a társasházépítés beindulásával párhuzamosan ment végbe az 1920-as évek végén, bár szórványosan még az 1930-as évek első felében is létezett.

A házparcellázási üzletet alapvetően két trend határozta meg. Egyfelől nem különült el az ingatlanüzlet más szegmenseitől, hanem a kisebb-nagyobb vállalkozások házkezeléstől házépítésig terjedő tevékenységi körébe illeszkedett. Igaz, az ingatlanüzletet általában is a különböző tevékenységek, a telekparcellázás, a bérházépítés, a bérházkezelés vagy az ingatlanközvetítés társítása jellemezte. Másfelől a bérházak tulajdonviszonyainak átalakítását célzó tevékenység egyetlen esetben sem bizonyult üzleti sikernek. Nemcsak, hogy nem vált széleskörű gyakorlattá, de az eltervezett vagy meg is kezdett lakásonkénti értékesítések döntő része menet közben elakadt, s csak félig-meddig jutott el a megvalósulásig.

Bérházparcellázásba jellegzetesen bankok és építési vállalkozások vágtak bele, s meghatározó volt az építészek jelenléte. Az 1923-as év első átszervezési akcióinak lebonyolítása közül kettő egy építész, martonosi Baráth Lajos vállalkozásához kötődött, míg a harmadikat a Solo Bank Rt. intézte. Mind a Baráth és Társa cég, mind a Solo Bank tevékenységi köre az ingatlanüzlet széles palettájára terjedt ki, a házépítést és a házkezelést is beleértve. 1925 májusában viszont Öröklakás Házépítő, Ingatlanszerző és Értékesítő Rt. néven már kifejezetten a bérházak társasházzá szervezésének céljával jött létre egy cég, igaz, ők is foglalkoztak ingatlanok adásvételével, kezelésével és hasznosításával, valamint építkezések elvállalásával. Az építészek kulcsszerepe náluk is megmutatkozott: a cég alapítói között ott volt Balogh Jenő Zoltán építész.

A háború utáni átalakítások első ismert esetében, a XI. Budafoki út 81. szám alatti házat érintően 1922 novemberében fogant meg az 1910-ben felépült bérház tulajdoni átalakításának gondolata. Az eladások 1923 elejétől indultak meg, majd több éven át elhúzódtak. Az értékesítések megkezdésétől 1924 végéig a lakások alig egyötöde kelt el. Az 1927 végéig terjedő majdnem ötéves időszakot tekintve pedig a telekkönyvi bejegyzések szerint még mindig csak a lakások egynegyedének értékesítése ment végbe.

Ugyancsak martonosi Baráth Lajos cége bonyolította le 1923 áprilisa és júniusa között a IX. Ferenc tér 1. szám alatti bérház lakásonkénti eladását, majd pedig 1923 novemberében a VI. Rippl-Rónai utca 21. (akkor Bulyovszky utca 21.) szám alatti ház átalakításába kezdett bele. Míg a ferencvárosi bérház értékesítése rövid idő alatt sikeresen lebonyolódott, addig a terézvárosi ház átszervezése kudarccal végződött. A lakások alig egyharmada vált saját tulajdonná, a ház legalább harmincöt lakása közül mindössze tizenegyet adtak el három év alatt, döntően az 1923 novembere és 1924 májusa közötti fél évben: a nagyobb lakások keltek el, s az udvari fekvésű kisebbek maradtak vissza.

A Solo Bank Rt. szintén 1923-ban vágott bele az újfajta lakhatási üzletbe, azonban mindössze két ház, a pesti oldalon a IX. Mester utca 13., a budai oldalon pedig a II. Buday László utca 5/c (akkor Tudor utca 5/c) számú ház lakásonkénti értékesítésének terve kötődött a megalakulásától kezdve különböző típusú ingatlanügyletekre szakosodott bankhoz. Az 1912–1913-ban épült Mester utcai ház értékesítését annak megvétele, 1923. november vége után kezdték el, ami azonban 1926 februárjáig elhúzódott. A Buday László utcai bérház szintén 1911–1912-ben épült, s feltehetően nem sokkal azután, hogy a bank megvette a házat, kezdődött meg 1923 májusában az értékesítés, ami augusztusra sikeresen le is zárult. Valamennyi tulajdonrésze azonban így is maradt a banknak, amit végül 1936 folyamán adott el áron alul. A bank e két házra irányuló üzleti tevékenysége 1924 folyamán határozottan sikeresnek bizonyult, ezt követően azonban a kedvező tendencia megszakadt. A cég a maga egészében nem tudott eredményes lenni, s ez bizonyára házparcellázási üzletágának kudarcba fulladására is kihatott.

A politikusok, földbirtokosok, magasrangú államigazgatási tisztviselők és katonatisztek részvételével létrejött Öröklakás Rt. hasonlóan csak az 1925 és 1927 közötti első két üzleti évét zárta sikeresen. 1925–1926 folyamán öt budai bérházat alakított át házszövetkezetté (Lövőház utca 34., Bercsényi utca 9., Batthyány utca 46., Logodi utca 9. és 31.), de a lakások és egyéb helyiségek több mint harmada 1927 tavaszán még mindig nem volt értékesítve. A kezdeti lendület után a cég ereje alábbhagyott, s az üzlet negatív irányba fordult: az 1927-es üzleti évtől kezdve már nem tudtak nyereséget elkönyvelni. Még egy budai bérház tulajdonjogi viszonyainak átalakításába vágtak bele 1927-ben az Alkotás utca 7/a alatt, de ennek házszövetkezetét is csak 1929 tavaszán sikerült létrehozniuk. 1927–1928-ban a lakásfelszabadítás kitolásával összefüggésben üzleti eredményeik már elmaradtak a várttól, és az új társasházak építésének megkezdését is hiába tervezték 1927-ben, erre még a következő évben sem került sor. A részvénytársaság 1929-től már csak veszteséget termelt, szoros összefüggésben a gazdasági világválsággal. Az általánosan rossz gazdasági és pénzügyi viszonyokon túlmenően ugyanazt a pályát járták be, mint a házparcellázással kísérletező többi vállalkozás. Üzleti számításuk a bérházparcellázással nem vált be: nem a bérházak társasházzá alakítása, hanem az új társasházak építése bizonyult befutónak az öröklakásüzletben. Az 1933-as üzleti évre vonatkozó jelentésében az igazgatóság már kénytelen is volt megfogalmazni, hogy a régebben épült bérlakásokból lett öröklakások egyszerűen nem versenyképesek az újépítésű, modern öröklakásokkal. Emiatt éveken keresztül nem tudták eladni a házparcellázással létrejött öröklakásaikat, s ezen már az 1934-ben végzett tatarozások és modernizálások sem tudtak segíteni: a hátrány behozhatatlannak bizonyult.

A bérházparcellázások a lebonyolító vállalkozások típusától függően eltérő módon zajlottak le. Az egyik alaptípus szerint a háztulajdonos megbízást adott egy cégnek az átszervezés és az értékesítés véghezvitelére jutalék ellenében. Így jutott megbízáshoz martonosi Baráth Lajos cége, amely ily módon a tulajdonjogokat illetően csak közvetítő szerepet játszott: a tulajdonjog a bérház tulajdonosától került át az értékesített lakások tulajdonosaihoz. A másik alaptípus lényege ettől eltérően az volt, hogy a parcellázásra szakosodó cég befektetőként lépett fel, s első körben megvette az egész bérházat. Az átszervező és értékesítő munkába ezt követően immár az adott ház tulajdonosaként vágott bele, így az egész ügyletben maga is érdekelt volt a befektetett saját vagy kölcsöntőkét tekintve. Így működött a Solo Bank és az Öröklakás Rt. is. Ennek a típusnak volt kisebb volumenű képviselője is: Weinréb Fülöp építész és üzlettársa, özv. Kudelka Jakabné építési vállalkozó a saját vállalkozásukban frissen felépített három bérházukat próbálták ilyen formában értékesíteni. A Márvány utca 46. szám alatti házuk átszervezése és eladása meg is történt, viszont a 42. szám átalakítása nem sikerült, s felépülte után egy évvel már túl is adtak rajta bérházként. Az újlipótvárosi Hollán utca 14. szám alatt is hiába alakították meg a társasház-szövetkezetet, az nem bizonyult életképesnek, így rövid időn belül egy újabb értékesítés nyomán a ház bérházként működött tovább. Ezt az üzletet már a kis cég csődje rántotta magával, ami a bérházparcellázás pár éve alatt következett be, így az számukra sem lett az üzleti siker kulcsa. S mindemellett arra is volt példa (II. Keleti Károly utca 23.), amikor maga a bérháztulajdonos vágott bele a lakásonkénti eladásba – legalábbis nincs nyoma annak, hogy valamely cégre bízta volna a műveletet.

A bérházparcellázási üzlet kudarcának fő oka a bérházak építészeti korszerűtlenségében rejlett. Az 1920-as évek elején a budapesti lakáskínálat a maga egészében nem számított fiatalnak: a lakóházak több, mint 80%-a volt tizenöt évesnél idősebb, s majdnem kétharmada 1900 előtt épült, azaz legalább huszonöt éves volt. Lényegében az 1900 és 1912 között épült lakások képezték Budapesten a legújabban épült lakásállományt, s ezen belül a világháború előtti néhány évben, 1910 és 1912 között elkészült lakóházak voltak a legfiatalabbak. A lakásonkénti eladások által érintett bérházak legtöbbje ebbe a kategóriába tartozott. A legnépesebb halmazt a közvetlenül a háború előtt, 1910 és 1912 között készült házak alkották, a második legnagyobb csoportot pedig a frissen, az 1920-as évek második felében elkészült házak jelentették. A tizenkilencből mindössze három ház épült az 1880-as és az 1890-es években. A házparcellázás a maga egészében kifejezetten az 1900 után épült lakásállományt vette célba.

Fiatal koruk ellenére azonban ezek a házak építészetileg nem voltak korszerűek. Többségük körülépített telken álló zártudvaros, gangos, udvari lakásokat is kínáló típus volt. Az ismert tizenkilenc esetből mindössze öt volt azon házak száma, amelyeknek építészeti kialakítása az 1920-as évek közepén modernnek számított, mivel a zárt udvart, a körfolyosót és az udvari lakásokat kiiktató csatlakozóudvaros, franciaudvaros, illetve előudvaros beépítés formáit követték (II. Keleti Károly utca 23., VI. Rippl-Rónai utca 21.). És bár ezek mindegyike 1900 után épült fel, döntően az I. világháborút megelőző néhány évben, csak egy részét jelentették az 1900 után épült halmaznak, amely fele részben szintén az elavultnak számító zártudvaros beépítési forma szerint készült. Így hiába irányult a házparcellázás a budapesti lakóházállomány újabbnak mondható részére, a korszerűtlenné vált és az 1900 utáni lakóház-építkezések egy része által ténylegesen meg is haladott épületforma bizonyult dominánsnak, nem pedig a korszerűbb beépítést követő típusok.

Amellett, hogy a lakásonkénti értékesítés által érintett bérházak építészeti tekintetben nem tartoztak az újabb trendeket követő irányba, annak sem mutatkoztak a jelei, hogy az átalakítás a házak modernizálásával kapcsolódott volna össze – maga a parcellázást kiváltó alaphelyzet, azaz a tőkehiány és a ráfizetésessé váló bérháztulajdon ezt eleve ki is zárta. Így mihelyt megindult a társasházépítés 1925 után, a bérházak lakásonkénti értékesítésére létrejött üzletág versenyképtelennek bizonyult. Az új öröklakásos házak ugyanis már azon elv szerint készültek, hogy a saját tulajdont képező lakás magasabb építészeti és komfortbeli szintet kell, hogy képviseljen, s ennek megfelelően korszerűséget kell kínálnia. A lakásrendszer tulajdonviszonyainak átalakulási folyamatába illeszkedő házparcellázás nemcsak volumenében maradt el messze a meginduló társasházépítéstől, hanem el is halt mellette kínálatának versenyképtelensége folytán. Így egy olyan rövid életű jelenségnek bizonyult, ami a társasházak terjedésének zsákutcáját jelentette, s igen hamar túlhaladottá vált. A korszerűtlen zártudvaros-gangos típust képviselő lakásállománynak az értékesítése önmagában sem bizonyulhatott volna járható útnak, s végképp nem vált azzá az új társasházak pár éven belül jelentkező konkurenciája mellett.

Nagy Ágnes