A társasházak tulajdonjogi típusai a 20. század első felében

Házszövetkezetek

Budapesten a társasházak szövetkezeti formában jelentek meg és kezdtek terjedni a 20. század első évtizedében. Az új lakhatási formát egy köztisztviselői érdekvédelmi szervezet, az Országos Tisztviselő Szövetség indította útjára 1907-ben, az első társasházak mint házszövetkezetek ennek nyomán jöttek létre 1907 és 1914 között. A társasház-alakítás terjedésének meghatározó kerete a köztisztviselői önszerveződés volt, azonban szinte azonnal megjelent mellette az üzleti vállalkozás is. Már 1909–1910 folyamán bankok és házépítéssel foglalkozó részvénytársaságok kapcsolódtak be a társasházépítésbe, de az I. világháborúig felépült társasházak nagyobb része önszerveződés eredményeként született. Az új tulajdonforma társasház-szövetkezetként, házépítő szövetkezetként, társasház-résztulajdonosok szövetkezeteként, vagy egyszerűen társasházként nyert megnevezést.

A házszövetkezetek mint tulajdonjogi konstrukciók alapját az üzletrészek képezték. A szövetkezeti tagok szövetkezeti üzletrészek megvásárlásával és a belépési nyilatkozat aláírásával váltak taggá. A szövetkezet megalakulásával felállt első igazgatóság határozta meg nagyságuk és fekvésük alapján a ház valamennyi lakásának, illetve üzlet- és egyéb helyiségének az értékét és ezzel arányban az adott lakáshoz kapcsolódó (törzs)üzletrészek számát. A lakásokat ugyanis egy-egy törzsüzletrészcsoporttal kötötték össze, s minden lakás az adott törzsüzletrészcsoport birtoklása fejében járt. A kettő egymáshoz kötöttsége tulajdonosváltás esetén is stabil maradt, miközben a tulajdonjog nem volt elválasztható a szövetkezeti tagságtól sem: aki tulajdonos akart lenni, annak be kellett lépnie a szövetkezetbe. A ház telekkönyvezett tulajdonosa azonban maga a cégként bejegyzett és a kereskedelmi törvény előírásai szerint működő szövetkezet lett, a tagok nem váltak sem az adott lakás, sem pedig a ház egésze tekintetében tulajdonossá, és a telekkönyvben sem jelentek meg.

Bár ennek tulajdonjogi alapja nem volt, a szövetkezeti tag és az általa birtokolt lakás kapcsolatának elgondolása a tulajdon képzetével telítődött. A társasházi lakást, azaz az „örökös lakást” vagy röviden „öröklakást” a felmondás és lakbéremelés által alapjában meghatározott bérlakással állították szembe. Ezt a lakásbirtoklási formát a „saját otthon” állandóságának ígéretével és biztonságával propagálták. Egy-egy lakásra vonatkoztatott, jogszabályilag tisztázott és telekkönyvezhető tulajdonjog azonban nem állt mögötte, így az öröklakás képzete és tulajdonjogi nemléte közötti szakadék definíciós űrt idézett elő. A tulajdonjogi kiforratlanság a szövetkezeti tag és lakása közötti viszony megragadásának bizonytalanságát váltotta ki, ez pedig a kapcsolat mibenlétének megragadására tett kísérletek tömegéhez vezetett a házszövetkezetek szervezése során. A tisztán tulajdonként jogi alap nélkül nem tételezhető viszonyt az értelmezésbeli sokféleség jellemezte.

A tagok által megvett szövetkezeti üzletrészek és az adott lakás közötti kapcsolat megteremtésére szolgáló különböző jogi formulák időben egymást követően kerültek használatba, egy idő után viszont egymással párhuzamosan is léteztek. A szövetkezeti tagok és a lakásuk közötti kapcsolatot kezdetben bérleti viszonyként tételezték. Az Országos Tisztviselő Szövetség kezdeményezésére 1907–1908-ban létrejött első budapesti társasház-szövetkezetek a bérleti viszony alapján működtek. Céljuk az volt, hogy tagjaik részére a piacinál olcsóbb lakásbérletet biztosítsanak, s hogy a házakat „tagjainak olcsó bérösszegért a fővárosi lakbérszabályzat alapján lakásul átengedje”. A lakást a szövetkezet szabályainak és a fővárosi lakásbérleti szabályrendeletnek megfelelően kellett használniuk.

A társasház-alapításba 1909-ben másodikként bekapcsolódó Tűzhely Háztulajdont Szerzők Szövetkezete társasházaiban eltérő meghatározásokkal éltek. Egyik házukban (XIV. (akkor VII.) Ilka utca 32.) a tag és a lakás közötti viszony egyszerre tételeződött bérletként és tulajdonként. A szövetkezet bérért engedte át a lekötött lakást a tagjának, aki azt a fővárosi lakásbérleti szabályrendelet szerint használhatta. A „tulajdonát képező lakosztály”, illetve a „tulajdonába átengedett lakosztály” kifejezések viszont a szövetkezeti tag és az általa lakott lakás közötti viszony bérletnél erősebb jellegére utaltak, miközben a ház a maga osztatlan egészében, a tulajdon bármiféle megosztása nélkül a szövetkezet tulajdonában állt. Másik házukban (I. Várfok utca 8.) viszont az alapszabályok kikerülték azt, hogy akár bérleti viszonyt, akár tulajdont említsenek. Annyit mondtak csak, hogy a szövetkezet a tagok által jegyzett lakosztályokat a részjegyek arányában lakásul biztosítja. A lakáshasználat a házirend mellett itt is a város lakásbérleti szabályrendeletét kellett, hogy kövesse.

A megszokott bérleti viszonytól való elmozdulás tükröződött a tagok által fizetendő költségek eltérő meghatározásában is. Míg az Országos Tisztviselő Szövetség társasházaiban a lakbér mibenléte nem nyert külön meghatározást, a Tűzhely házaiban a definíció a későbbi közösköltség jelentéstartalmát hordozta: a lekötött lakásokat a rájuk eső évi kiadásoknak megfelelő bérért engedte át a szövetkezet. A háztulajdonos hasznát is biztosító piaci lakbér helyett kizárólag a házfenntartás költségeit fedező lakbért kellett fizetni, tekintve, hogy a házszövetkezet mint olyan nem az üzleti haszon elve szerint működött. Sőt a Várfok utcai házukban még egy lépéssel távolodtak a bérleti viszonytól azáltal, hogy a lakás után fizetendő költségeket lakbér helyett „lakbérjellegű házfenntartási és tehertörlesztési járuléknak” nevezték.

Változatosan alakult ez a viszony az 1910-es évek házszövetkezeteiben is. Határozottan a bérlet elve alapján állt például az 1914-ben alakult I. Ostrom utca 8. szám alatti társasház, amelynek alapszabályaiban a lakások „állandó bérletéről” volt szó. A bérleti viszonyként való értelmezés azonban messze nem számított kizárólagosnak. Több esetben is előfordult, hogy explicite sem bérletről, sem tulajdonról nem esett szó, hanem a lakások évi kiadásoknak megfelelő bérösszegért történő átengedése és azok használati joga szerepelt az alapszabályokban. Az Alkotás utcai Társasház Szövetkezet alapszabályai viszont kikerülték a bérlet és a lakbér fogalmát, és a lakosztályoknak a tagokra eső évi kiadásoknak megfelelő összeg ellenében lakásul való átengedéséről szóltak. Amikor azonban az üzletrészek sikertelen értékesítése miatt a szövetkezet a lakások kívülállóknak történő bérbeadása mellett döntött 1913-ban, akkor erre az „egyszerű bérleti viszony” megjelölést használták, megkülönböztetve azt a tagok ugyancsak bérletként tételezett viszonyától. De a tulajdon egyértelmű képzete is megjelent. A Tölgyfa utca 8. szám alatt 1912-ben létrejött házszövetkezet például a lakásul való átengedést kimondottan tulajdonként gondolta el, s az alapszabályokban a tag „tulajdonát képező lakosztályról” beszéltek. A tulajdon fogalma jellemezte a Lenke út 65–67. és a Fadrusz utca 5. szám alatti házszövetkezetek 1917-ben, illetve 1918-ban szövegezett alapszabályait is. A tulajdoni és bérleti viszony egybefonódása jelent meg azokban a házszövetkezeti tagtoborzásokban is, ahol a befizetett üzletrész ellenében a lakrészt mint tulajdont ígérték, a telekkönyvi bekebelezéssel együtt.

A variabilitás az 1920-as években is folytatódott. Azokban az esetekben, amikor a szövetkezeti tag adott lakáshoz való jogát nem tulajdonként tételezték – amely típus viszonylag ritkának volt mondható –, a tag és a lakás közötti kapcsolat megragadásának mikéntje változatlanul széles skálán mozgott. Az Új Otthon Társasház Szövetkezet az évtized végén nem sokat foglalkozott a kérdéssel, egyszerűen csak „a meghatározott lakáshoz való jog biztosításáról” beszéltek. Egy 1926-ban alakult Budafoki úti házszövetkezet alapszabályai ezt a viszonyt haszonélvezetként jelölték meg. Két bérházból alakított házszövetkezet esetében ugyanakkor már szó sem volt bérleti viszonyról a tervezett, bár végül meg nem valósult szövetkezeti keretek között 1923-ban. A megvett szövetkezeti üzletrészek az „öröklakrész” tulajdonjogával lettek volna egybekötve, miközben a ház egészére nézve a telekkönyvileg bekebelezett tulajdonos itt is maga a szövetkezet lett volna. A házszövetkezeteit az 1920-as évek közepén bérházparcellázás útján létrehozó Öröklakás Rt. egy kaptafára készült alapszabályokat használt, amelyek már szintén nem a bérleti viszonyon alapultak. A szövetkezet kedvező feltételekkel értékesítette a lakásokat a tagok számára, s a tag saját költségén telekkönyvi bekebelezést is kérhetett a megfelelő eszmei hányadrész tulajdonjogára. Az alapszabályok ráadásul a korábbiakhoz képest sokkal pontosabb, kimerítőbb meghatározását adták a tag által szerzett tulajdonnak, ugyanis a közös használatban álló tulajdonrészekre is kitértek. A szövetkezeti tag konkrét lakáshoz fűződő jogát „természetbeni” birtoklásként értelmezték, a tulajdoni hányadrészt jelentő eszmei hányadot és a tagot megillető lakást a „természetbeni” fogalmával kötötték össze. Ebben az értelmezésben a lakás nem bérlemény volt a szövetkezettől, hanem az eszmei hányadrészek rávetítése egy konkrét lakásra egyfajta birtoklási joggal, amely az üzletrészcsoport révén ahhoz kapcsolódott.

Mindezek a definíciós kísérletek és a terminusok skálája arra mutatott, hogy nemcsak a tulajdonjogi alap, hanem egy megszilárdult hétköznapi jogi értelmezés is hiányzott. Az „öröklakás” megnevezés 1910 körüli felbukkanásától kezdve a bérlet ideiglenességével szemben a tulajdonra jellemző állandóság jelentéstartalmát hordozta. Ugyanakkor a házszövetkezetek megjelenéséig a lakásbirtoklás egyetlen létező jogi formáját jelentő bérleti viszony alternatíva hiányában erős hatást gyakorolt e kapcsolat definiálási kísérleteire, amelyekben azonban határozottan megmutatkozott, hogy a szövetkezeti tag és a lakása közötti kapcsolat értelmezése a bérlet fogalmától való elszakadás és a tulajdon fogalmába való integrálódás irányába haladt.

Magánjogi társaságok

A házszövetkezetek mellett az 1920-as évek elején bérházak társasházzá alakításával kezdett terjedni egy új társasházi szerveződési forma, a magánjogi társaság, mint a cégbírósági bejegyzést kikerülő tulajdonjogi konstrukció. Elterjedtségét sem mennyiségileg, sem az időben nem ismerjük, az biztos, hogy voltak I. világháború előtti és alatti példái. A szövetkezeti formától a tulajdonjogi és működési kereteket tekintve is eltért. A szövetkezetek a kereskedelmi törvény hatálya alá eső cégeknek számítottak, működésüket a kereskedelmi jog előírásai szabályozták. Alapszabályaik a törvény előírásainak kellett, hogy megfeleljenek, létesítésükhöz pedig a cégjegyzékbe történő bejegyzésre is szükség volt. Ezzel szemben a magánjogi társaságok nem számítottak cégnek, következésképp cégbírósági bejegyzésükre sem volt szükség, és belső viszonyaikat is szabadon, jogszabályi előírások nélkül határozhatták meg a társasági szerződés keretei között.

Tulajdonjogi tekintetben a magánjogi társaság más utat jelentett, mint a szövetkezeti üzletrészek birtoklásán alapuló házszövetkezet. A lakások birtoklásának alapját a társtulajdonosi jog adta. A magánjogi társaság tagjai ugyanis telekkönyvi tulajdonjogot is szereztek: mint a ház társtulajdonosai a megállapított hányadrészek erejéig név szerint telekkönyvi bejegyzésre kerültek, s így az egész ingatlan résztulajdonosaiként jelentek meg. Ehhez a szövetkezeti üzletrészek arányainak megállapításához hasonlóan a ház egészét a lakások nagyságának és minőségének megfelelően hányadokra osztották. A tulajdonrészek azonban nem szövetkezeti üzletrészek formájában kerültek értékesítésre, hanem eszmei hányadrészként. A meghatározott eszmei hányadrészt megvásárlók – vagyis a lakástulajdonosok – az adásvételi szerződésben konkrétan megjelölt lakást, azaz ingatlanrészt birtokolták ténylegesen, míg a ház többi részére vonatkozóan a birtoklást a tulajdonostársak együttesen gyakorolták, az osztatlan közös tulajdon fogalmát is alkalmazva („az osztatlan közös tulajdont képező ingatlan tényleges birtoklásában megosztoznak”). Bár ez a tulajdonjogi elgondolás a szövetkezeti formára emlékeztetett, a telekkönyvezés eltérő volt. Míg a cégként jogi személyt alkotó szövetkezet tulajdonosként kerülhetett bejegyzésre, addig a magánjogi társaság nem lévén cég, nem számított jogi személynek, így a tulajdonostársak, azaz a társasági tagok név szerint, résztulajdonosként kerültek be a telekkönyvbe. Az egyéni lakástulajdon jogi nemléte miatt azonban a tulajdonlás értelmezése a szövetkezeti mintát követve itt is az eszmei hányadrész formájában való leképezésre kényszerült. A tulajdonjog nem egy adott lakáshoz kötődött, hanem a ház egészének eszmei hányadrészéhez, s a lakáshoz való viszonyt itt is a jogi és egyben telekkönyvi tulajdontól eltérően kellett értelmezni.

A cégként való szerveződés hiánya a társasági működésre is kihatott. A szövetkezetektől eltérően itt nem volt jogszabályilag előírt forma a cégvezetés testületeiként a közgyűlésre, igazgatóságra és felügyelő bizottságra, hanem saját megegyezésük szerint intézhették ügyeiket. Néhány az 1920-as évek elején társasházzá alakított bérház esetében lehet tudni, hogy a házrésztulajdonosok értekezlete, a közösség által maguk közül választott háromfős házkezelő bizottság és a közösség által megbízott gondnok útján intézték a házak fenntartását és kezelését.

A házszövetkezetekhez hasonló erőfeszítés a lakásbirtoklás meghatározására e típus esetében is meglévő képzetekből táplálkozott. A Budafoki út 81. és a Ferenc tér 1. szám alatti házak azonos szövegezésű társasági szerződésében tetten érhetők voltak a korai társasházakat meghatározó bérleti viszony elemei. Így a lakások használata csak részben alapult a házkezelő bizottság által megállapított házirenden, emellett a fővárosi lakásbérleti szabályrendeletnek is meg kellett, hogy feleljen. A közös költségeket nem fizető résztulajdonossal szemben a tulajdonosok közössége a háztulajdonos nem fizető bérlőkkel szembeni szerepében léphetett fel. A társasági szerződés szerint ugyanis a házkezelő bizottság jogosult volt az ilyen résztulajdonos házrészét kiköltözési kötelezettséggel felmondani, s a lakást másnak bérbeadni vagy eladni, a befolyt összeget pedig a tartozás kiegyenlítésére fordítani, hasonlóan a szövetkezeti házak esetében bevett eljáráshoz.

A meglévő minták követése a szóhasználatban is tükröződött, ugyanazon kifejezések köszöntek vissza. A szövetkezetekhez kötődő „öröklakrész” terminus és a magánjogi társasághoz kapcsolódó „eszmei hányadrész” fogalma ugyan már a két, egymástól elváló út kikristályosodott formáját jelentette, a házrész fogalmát azonban egyformán használták a szövetkezeti és a magánjogi társasági forma esetében. Az „öröklakás házrész” kifejezés, vagy az „öröklakás” és a „házrész” szavak szinonimaként való alkalmazása, továbbá az „üzletrészek” és a „házrészek” kifejezések egyenértékűsége végigkísérte három bérház szövetkezeti formában tervezett, de végül magánjogi társaságként végbement társasházi átszervezését.

A mai Rippl-Rónai utca 21. szám alatt magánjogi társasági formában társasházzá alakított bérház esetében viszont a kérdés új irányból történő megragadását lehetett tetten érni. A társasági szerződés és a lakás-adásvételi szerződések hangsúlyosan foglalkoztak az egyéni és a közösségi tulajdon viszonyával. Eszerint az ingatlan maga osztatlan közös tulajdont képezett, a résztulajdonosok (tulajdonostársak) csak a tényleges birtoklásában osztoztak meg eszmei hányadrészek formájában. Az adásvételi szerződésben került rögzítésre, hogy az adott résztulajdonos – mint a megjelölt eszmei hányadrész tulajdonosa – mely ingatlanrészt, azaz melyik lakást birtokolja. Vagyis megkülönböztették a tulajdonjog és a tényleges birtoklás kettősét, s míg a tulajdonjog az ingatlan egészére irányult, addig a birtoklás az eszmei hányadnak megfeleltetett konkrét lakásra. A tulajdonjog és a tényleges birtoklás ilyen módon megragadott kettőssége nagyon hasonlított az Öröklakás Rt. által 1926-tól használt szövetkezeti szerződésszövegekhez. Mindkét esetben továbblépés történt az örökbérlet fogalmához képest azáltal, hogy a ház közös, osztatlan tulajdonlása és az egyes lakások egyéni birtoklása közötti viszony került a középpontba.

Az öröklakás mint telekkönyvi albetét: az „intézményes társasházak”

A különböző szerveződésű társasházak párhuzamos léte az 1920-as évek közepén a jogi szóhasználatra is kihatott. A megkülönböztetések alapját a tulajdonlás eltérései adták. Az I. világháború után ekkor még mindig fennálló kötött lakásforgalmat szabályozó lakásrendeletek mellőzték a jogi szempontból többértelmű társasház terminus használatát, noha a kifejezés általánosan bevett volt típusaitól függetlenül. Az öröklakás-terminus viszont a lakásrendeletekben is jelen volt, de csak a szövetkezeti vagy részvénytársasági tulajdonban álló házak lakásaira vonatkozóan, kizárva a magánjogi társaságként létező társasházakat. A bírósági gyakorlat az öröklakás-tulajdonost szintén csak a szövetkezeti tagokra értette, míg a magánjogi társaságként létező társasházak kapcsán a házrésztulajdonos megnevezést használták. A korlátozott használat a kétféle tulajdonlási formában gyökerezett. Míg a magánjogi társaság esetében használt megjelölés a (telekkönyvezhető) tulajdont helyezte a középpontba, addig a házszövetkezetek kapcsán használt öröklakás terminus a lakásbérlethez viszonyított jelentést hordozott, és a szövetkezeti lakásnak a bérlakáshoz képest meglévő stabilitása, a felmondástól és a lakbéremeléstől való védettsége fejeződött ki benne.

A ház egésze helyett egyetlen lakásra korlátozódó tulajdonjog kívánalma viszont az ingatlanba fektethető tőke korlátozottsága és a bérlakással kapcsolatos negatív tapasztalatoknak a háborús kötött lakásforgalom alatti felerősödése folytán társadalmi igényként jelentkezett. A társasház-alapítás gyakorlata a tulajdonjog tekintetében érzékelt űrt meglévő jogi és gyakorlati sémákkal igyekezett kitölteni. A magánjogi társasági forma tulajdonlás tekintetében látszólag a résztulajdonosok telek- vagy bérháztulajdon esetében gyakran fennálló együttese volt. A lényegét azonban a résztulajdonosok lakásokhoz kötöttsége adta, amely kapcsolatot viszont a házszövetkezetek mintájára képezték le. Ily módon a magánjogi társasági forma a házrésztulajdonosok együttesét és a szövetkezeti formát ötvözte. Az utóbbitól eltérően azonban nem tudott jogi személyként fellépni, ami a tulajdonlást illető jogügyeletek vagy kölcsönügyletek tekintetében komoly hiányosságot jelentett. A telekkönyvi tulajdont és a szövetkezeti formát ötvöző magánjogi társasági forma sem tudta az alapvető tulajdonjogi hiátust megszüntetni. A magángyakorlat feletti magasabb szintű válasz 1924 tavaszán született meg a társasházi törvény megalkotásával. A lakástulajdon jogi fogalma ezzel jutott el a jogalkotás szintjén egy új tulajdonjogi konstrukcióig.

Az 1924. évi XII. törvénycikk a társasház-tulajdonról a telekkönyvezhető lakástulajdon bevezetésével új tulajdonformát hozott létre. Lehetővé tette ugyanis, hogy az egy telken álló különálló épületek vagy egyazon épület helyiségei – azaz az egyes lakások – önálló telek módjára telekkönyvezhetőek legyenek. A tulajdonostársi illetőségek telekkönyvezése a közös telek továbbra is megmaradó telekkönyvi betétében történt, albetétek formájában. A lakás önálló telekkönyvi jószágtestként való megteremtése tette lehetővé, hogy a lakástulajdon immáron külön terhelhető legyen. A törvény előírta, hogy a tulajdonostársak egymás közötti viszonyát alapító okiratban kell meghatározni, amiben pontosan meg kell jelölni a külön tulajdoni illetőségeket, azaz fel kell tüntetni a tulajdonosokat, a tulajdoni hányadrészeket, a tulajdoni illetőséghez tartozó épületrészt, valamint a közös használatú épületrészeket, berendezéseket, felszereléseket is. A társasház köteles közösképviselőt kirendelni, ügyeikben pedig a szavazattöbbség elve szerint működő közgyűlés révén kell határozniuk. A társasház új tulajdonjogi konstrukciója alapvetően eltért a bevett szövetkezeti formától, amire a jogi szóhasználat is reflektált: az „igazi értelemben vett társasháznak” az 1924. évi törvény alapján alakult társasházakat tekintették, de „intézményes társasházaknak” is nevezték azokat.

Nagy Ágnes