Lágymányosi kertváros tervek: a Villányi út – Elek utcai családi házas telep

A Villányi és a Diószegi út között az Elek utca, Tarcali utca és Ábel Jenő utca által határolt, illetve átszelt terület parcellázása és beépítése ugyanazon kertvárostervből nőtt ki, mint az Átlós – Lenke úti telep. A szintén közel hat holdas ingatlanegyüttes a Lágymányosra elképzelt kertváros létesítésének második egységeként került fejlesztésre a 13889, 13890–13896. régi helyrajzi szám alatt. A kezdeményező Holek Sámuel banktisztviselő ezúttal takarékpénztári tisztviselőtársaival és három építésszel társulva vette meg a fél évvel korábban már megszerzett ingatlantól mindössze egy tömbnyire eső területet a Herz és Beimel-féle ingatlankomplexumból 1908. június végén. A legnagyobb részt itt is Holek Sámuel vállalta a befektetés közel felére kiterjedően. Építészként pedig Löllbach Kálmán vágott bele társként a parcellázási üzletbe a befektetés egyötödének erejéig.

Az adásvételt közvetlenül követte a tömb felosztása negyven önálló parcellára, tíz telekkel kevesebbre, mint a Dinnye és Kökörcsin utcai tömb esetében. (Fővárosi Közlöny, 1909. június 8. 999–1000. o.) A kialakított parcellák mérete 150 és 350 négyszögöl között változott. A domináns méret 160–180 négyszögöl közé esett, ekkora lett a telkek közel fele. Egyötödük ugyanakkor 180–200 négyszögöles parcella volt, így a kialakított negyven telek kétharmada 160 és 200 négyszögöl közé esett, jóval az építési szabályzat által előírt 300 négyszögöles telekminimum alatt. Ennél kisebb, 150–160 négyszögöles mindössze két telek volt, és a 200–300 négyszögöl közötti telkek is csak egyötödöt tettek ki. Három telek volt még ennél is nagyobb, 350–360 négyszögöl közötti, illetve 415 négyszögöles. Egy negyedik telek 500 négyszögöles volt ugyan, ezt azonban nem háztelekként jelölték ki, hanem közút céljára a Villányi úthoz csatolva.

Az eladások a terület megszerzéséhez képest több mint fél évvel később, 1909 márciusának közepén kezdődtek meg. A szervezésbe-értékesítésbe ekkorra már egy nonprofit lakásépítő szerveződés is bekapcsolódott, a Tűzhely Háztulajdont Szerzők Egyesülete (nem sokkal később Szövetkezete). A szervezet saját lapjában mindkét alakulóban lévő telepet rendszeresen hirdette 1908 novemberétől (A Családi Ház, 1908. november 15. 2–3. o.). 1909-ben a telkek 40%-át, összesen tizenhatot értékesítettek, ezzel viszont az eladások lényegében le is álltak. A következő évben, 1910-ben mindössze három parcellát adtak el, 1911-ben még egyet, a többi tizenkilenc viszont nem talált vevőre. A budapesti építkezések terén 1910 nyarán már általánosan jelentkező dekonjunktúrával összefüggően megtapasztalt értékesítési kudarc folytán az el nem adott telkeken az üzlettársak osztoztak.

Az építkezések az értékesítés elindulása után hamar megkezdődtek. A legkorábbi terveket Löllbach Kálmán készítette, elsőként 1909 májusában két szomszédos telekre vonatkozóan, majd júniusban egy további közeli parcellára. A három ház 1909 novemberére fel is épült (4706., 4707. és 4690. hrsz.), bár csak egy kapta meg a használatbavételi engedélyt, kettőt elutasított a hatóság, azzal az indoklással, hogy az építkezések befejezetlenek, a házak pedig nedvesek. A két ház a következő év elején, 1910 februárjában vált használhatóvá. Ezalatt haladt egy negyedik ház tervezése és felépítése is: Löllbach Kálmán terveit 1909 augusztusában hagyta jóvá a főváros a júniusban tervezettel együtt, átadására pedig ennek is 1910 februárjában került sor. Két további ház tervei – ezek már nem Löllbach Kálmántól – 1910 nyarán készültek el, az építkezések pedig 1911 tavaszán és nyarán fejeződtek be, közvetlenül kapcsolódva az ekkor már álló házak telkeihez (4720., 4676. és 4677. hrsz.). 1912–1913 folyamán még egy ház épült fel egy már elkészült mellett (4678. hrsz.), s Löllbach is tervezett még egy lakóházat 1910 őszi kezdemények nyomán 1911 tavaszán (4691. hrsz.), ez a ház azonban csak 1912 végére készült el. A jelek szerint a tulajdonosok eredetileg mást bíztak meg a tervezéssel 1910-ben, fél év múlva viszont már Löllbach rajzolta a terveket.

A megálmodott családi házas telepen azonban hiába kezdődtek meg a munkálatok 1909 májusában, a háború kitöréséig eladott s a telep egészének csak felét kitevő telkeknek mindössze felén – összesen tíz telken – épült fel ház 1914-ig. Az értékesítéssel párban a kiépülés is megrekedt. Az I. világháborúig a parcellázott negyven teleknek csak egynegyedén jött létre az elképzelt beépítés, s a feltehetően pár év alatt tervezett felépülés helyett a kertvárosi telep elgondolása két évtized alatt jutott el a megvalósulásig. Az építkezések jellegzetes tömörülést mutattak: oldalsó vagy a hátsó határukon egymással szomszédos telkeket érintettek. Az 1910-es évek elejével bekövetkező építési dekonjunktúra a telekeladások mellett az építkezéseket is megakasztotta, s 1912-ben már csak egyetlen új építkezésbe vágtak bele. A háború kitörésével a tömb kiépülése azután teljesen leállt, egészen az 1920-as évek közepéig. 1923-ban egy, 1924-ben kettő, 1925-ben pedig még egy ház építése indult meg, illetve zajlott le, így összesen négy új ház született a telep területén az 1920-as években. Ezek az építkezések az 1910-es években beépülő rész közvetlen folytatását adták, szomszédos telkeken. A telep megvalósulásának újabb szakasza az 1930-as években jött el. Az 1920-as évek második felében bekövetkezett újbóli leállás után 1930-ban újraindult a kiépülés, így az 1930 és 1942 közötti bő egy évtizedben készült el a telkek felén – összesen húsz telken – a lakóház. Öt ingatlan esetében a tervanyag hiánya folytán viszont nincs adatunk a beépülés idejét illetően.

A koncepció kiterjesztése déli irányban

Az Elek utca – Villányi út – Ábel Jenő utca – Diószegi út által határolt terület déli része a Holek Sámuel és társai által megvett tömbtől elkülönülő ingatlannak képezte részét (13905., 13906. régi hrsz.). Egy tizenegy holdas területbe illeszkedett, amit a Lenke út, a Karolina út, az Elek utca és a Badacsonyi utca határolt (pontosabban ez utóbbinak mindkét oldalára kiterjedt), és 1895 óta dr. Csorba Ferenc miniszteri osztálytanácsos tulajdonában állt. Felosztására 1899-ben került sor, amikor is ötvenhat telekre parcellázták fel, zömében 300–310 négyszögöles méretben, de a telkek területe 300 és 420 négyszögöl között szóródott, bár akadt néhány ennél kisebb, kiegészítés nélkül önálló építési teleknek nem tekinthető, és nagyobb telek is. A parcellázott telkek eladása csak 1906-ban kezdődött meg, s többségében 1907 folyamán bonyolódott le. Ez év végéig az ötvenhat telekből huszonötöt sikerült értékesíteni, azaz a terület közel felét, s a telep kialakításának idejére itt már akadt olyan ingatlan, amelyen a családi ház építése a tervezés és engedélyeztetés szakaszában járt. A telep területével közvetlenül szomszédos rész Csorba-féle telkei viszont eladatlanok maradtak. Az ide eső tizenkét telek a nagyobb, 350 négyszögöl felettiek közé tartozott, nem pedig az egyébként jellemző 300–350 négyszögölesek körébe. Ezekre a telkekre vonatkozóan 1909 májusában viszont egy újabb parcellázási eljárás kapott engedélyt (BFL IV.1407.b 52023/1909-III.). Az 1899-ben kialakított telkeket újraegyesítették egy több mint két holdas területté, majd huszonegy önálló, újonnan kiszabott telekre osztották fel. Ezzel az addig a 300 négyszögöles telekminimum fölé eső telkeket lényegesen kisebbek váltották fel.

Az újraparcellázás hátterét a telkek eredeti kialakításából fakadó és az értékesítés során megtapasztalt nehézségek adhatták. A Csorba-féle ingatlanból 1908-ra eladott huszonöt telek négyötöde a 300–350 négyszögöles kategóriába esett, azon belül is döntően a 300 és 310 négyszögöl közöttibe. Az eladottak között volt három kisebb (100 négyszögöl körüli és 200–300 négyszögöl közötti) és két nagyobb méretű is (370 és 400 négyszögöl körüli), a nagyobb telkek viszont döntő részt visszamaradtak, így az üzleti tapasztalat az lehetett, hogy a 350, de különösen a 400 négyszögöl feletti telkek eladhatatlanok. A megoldást a telkek méretének csökkentése jelenthette, ami újraparcellázást tett szükségessé.

Valószínűsíthető, hogy a telep 1909 elején kialakított kertvárosi beépítési koncepciója a telekeladásokkal megakadt szomszédos ingatlanbirtokosként dr. Csorba Ferenc számára is új lehetőséget nyitott. A beépítési tervbe való integrálódás az eladatlan telkeitől való szabadulás ígéretét nyújthatta, amihez azonban a túl nagy telkek méretének csökkentésére, azaz a telep koncepciójához való alkalmazkodásra volt szükség. Az újrafelosztás ugyanis egészen új léptékű telekméretekkel számolt: alámenve az építési szabályzat által előírt 300 négyszögöles telekminimumnak, az új telkek 170 és 240 négyszögöl között szóródtak. Közel kétharmaduk 170 és 200 négyszögöl közé esett, kicsit több mint egyharmaduk pedig 200 és 250 négyszögöl közé. A parcellázás engedélyezése során a főváros eltekintett az előírt telekminimumtól, feltehetően az építési szabályzat folyamatban lévő revíziója alapján engedve a kérelemnek. Az új parcellaméretek immáron összhangban álltak az északi irányban érintkező területen kialakított kisebb telekméretekkel: a terület elkezdett beágyazódni a telep koncepciójába. Erre utal az a tény is, hogy míg a kertváros-akció reklámbrosúrájában ez a terület még faiskolaként volt feltüntetve 1909 elején, egy 1909 júniusában készült térrajzon a beépítési terv már a Csorba-féle ingatlanrészre is kiterjedt, le egészen a Diószegi útig. Az üzleti számítás azonban így sem vált be, az 1910-től bekövetkező újabb gazdasági válság ellehetetlenítette, a háború pedig végképp megakasztotta megvalósulását. 1916-ban még valamennyi telek dr. Csorba Ferenc tulajdonát képezte. A telkek beépítése ezen a részen is csak az 1920-as évek második felében indult újra, és az 1930–1940-es évek fordulójáig tartott el.

A beépítési terv

A Villányi út – Elek utcai telep beépítési koncepciójának részletes bemutatását egy reklámprospektus tartalmazta, amely Löllbach Kálmán neve alatt jelent meg 1909-ben, valószínűleg az év elején. Az elképzelés alapelemét a családi ház alkotta. A zártsoros, de a tömb több pontján is áttört beépítésben elhelyezett elő- és hátsókertes családi házak együttese a középosztályi-tisztviselői kertváros víziójába illeszkedett. A brosúra által közölt terv szerint a lakóházak csoportházak formájában kapcsolódnának össze, kettős, hármas, négyes és ötös egységekben elhelyezve, a Villányi út felől és az Ábel Jenő utca távolabbi, a beépítési terv keretein kívülre mutató oldalán viszont szabadonálló beépítésben. Ez utóbbi beépítési forma azonban csak a telkek egyötödére terjedne ki, a döntő részt a házak csoportosított elhelyezése adná, ami a telep céljának, azaz a megfizethető középosztálybeli családi házas lakhatás biztosításának megfelelően az építkezés olcsóbbá tételét szolgálja.

A Löllbach Kálmán által tervezett lakóházak engedélyeztetési terveihez csatolva ugyanakkor egy némiképp más beépítést körvonalazó szabályozási és felosztási térrajz is felbukkan (például a Dinnye utca 8. szám alatti házra vonatkozóan: BFL XV.17.d.329 4515. hrsz.). A térrajz Löllbach irodájában készült, minden bizonnyal 1909 májusában. Ez alapján feltételezhető, hogy a reklámfüzet kiadása után nem sokkal a koncepció módosuláson esett át, ami egybeesett a beépítési terv Csorba-féle ingatlant érintő, déli irányú kiterjesztésével. A két beépítési terv között megfigyelhető átalakulás iránya ugyanolyan volt, mint a Dinnye és Kökörcsin utcai telep esetében. A csoportházak megmaradtak ugyan az Elek, a Tarcali és az Ábel Jenő utcában, a Villányi útra néző telkek szabadonálló házai helyén azonban egy-egy előkertes, de zárt belső udvart közrefogó együttes jelent meg, nyolc-nyolc telekre kiterjedően, amely megoldás egy zártudvaros tömbre emlékeztetett, közös belső udvarral – a saroktelkek esetében szinte nem is maradt beépítetlen udvarrész. A beépítés ráadásul nemcsak a terület Villányi út felőli végén vált sűrűbbé. A kettő-öt egységes csoportházas beépítést részben négy-öt egységes beépítés váltotta fel, s ahol megmaradtak a kettős és hármas egységek, a zártsoros beépítés áttöréseinek és ezáltal a csoportoknak a száma is lecsökkent, miáltal sűrűbbé, zártabbá vált a kialakítás. Mindezt csak erősítette a terület Csorba-féle déli részére a reklámbrosúrától eltérően ezen térrajz által ugyancsak kidolgozott elgondolás két hatalmas, a háztömbök belseje felé U-alakban nyitott, áttörés nélküli egységgel, amely tíz, illetve tizenegy telket foglalt magába. Összességében a terület északi végén egyértelműen egy-egy közös udvaros, mind a négy oldalán zárt tömbbelső jelent meg, a déli végén pedig egy-egy nagyméretű zártsoros tömb öltött alakot a terület több mint harmadára kiterjedően, egyik oldalán U-alakban nyitottan, miközben alig egyharmadnyi terület maradt a csoportházas, lazább beépítésnek.

A koncepció átformálása a beépítési terv déli irányban történő kiterjesztése mellett egy fővárosi döntéssel is összefüggésben állhatott, az új terv ugyanis a Villányi úti telkekre vonatkozóan meghatározott homlokzatszélesség követelményéhez igazodott. Ez az új beépítési részlet hozhatta magával a terület többi részére kidolgozott módosítást is. Az eredmény a szabadonálló és a csoportházas családi házas beépítés ötvözésétől a reformszemléletű tömbbeépítések irányába történt elmozdulás lett, a néhány helyen a belseje felé megnyitott, közös belső udvaros tömb alkalmazásával. A villaövezetre jellemző lazább beépítést leváltó sűrűbb, a reformtömb gondolatára épülő beépítésben a kertváros-jelleget az alacsony épületmagasság és az előkertek biztosították. A közös belső udvaros reformtömb gondolatának egyértelmű jelenlétére utalt, hogy hét-nyolc telek esetében a hátsókert oly mértékben beépítésre került, hogy a tömbbelsőben kialakuló kvázi közös udvar nyújthatta csak annak előnyeit – vagyis a koncepció a telkek közötti kapcsolódással az udvar vonatkozásában is számolt.

Ami a tervezett kertváros építészeti alapegységét, a családi házat illeti, az az egyetlen család által lakott egylakásos lakóházat lefedő fogalomtól eltérő értelmezésben jelent meg: a kisméretű, néhány lakásos lakóházat jelölte, amiben a ház tulajdonosán kívül más családok is laknak. A Löllbach-féle térrajz alaprajzot ugyan nem tüntetett fel, az 1910-es években felépült tíz házból hatot viszont ő tervezett. Ezek között egylakásos ház nem is akadt. Mindössze egyetlen olyan ház volt, amelyben a földszinti és emeleti három-, illetve négyszobás lakás esetében közös háztartás feltételezhető, tekintve, hogy az emeleti szobákhoz nem tartozott sem cselédszoba, sem pedig konyha. A többi általa tervezett ház többségében kétszintes és kétlakásos volt, amelyeken kívül volt egy háromszintes négylakásos típus is. A telep fejlesztői ugyanis típusházakban gondolkodtak: Löllbach az egyik tervét „III. számú typusa”-ként jelölte meg, vagyis legalább háromféle típussal számoltak (BFL XV.17.d.329 4707. hrsz.). A koncepció szerint egylakásos, azaz mai értelemben vett családi házak nem is épültek volna. A reklámbrosúra leírása szerint a házak egy része kétlakásos, amelyekben a tulajdonos lakása mellett a másik bérlakásként funkcionál, más része pedig kettő-három, vagy éppen négy-hat lakásos, amelyeket egymással összeállva tisztviselők építenének, résztulajdont szerezve az adott házban. A telepet részvénytársasági formában tervezték megszervezni és működtetni. (A Családi Ház, 1908. november 15. 6. o.) A telep szervezetét illetően semmilyen más forrásra nem tudunk támaszkodni.) Ez a tulajdonjogi konstrukció egyértelműen a Budapesten éppen ezekben az években feltűnő társasház-szerveződések egyik típusának felelt meg, még ha maga a kifejezés nem is szerepelt. S a cél is ugyanaz volt, mint a társasház-mozgalom esetében: a középosztályi lakhatásnak a bérlakás-rendszer keretei között orvosolhatatlannak ítélt problémáit megoldani.

A lakásreform irányainak ötvözete

A koncepció sajátossága éppen a lakhatási reformtörekvések Budapesten kibontakozó két irányának együttes jelenlétében rejlett: a többlakásos társasház és a családi házas kertváros eszméjének ötvözetében. A két idea egyformán a lakásreform-gondolkodást képviselte a sűrű, egészségtelen nagyvárosi beépítést megtestesítő bérházzal szemben, csak míg az egyik a beépítésben, a másik a tulajdonjogi megoldásban kereste a bérlakásrendszertől való elszakadást. A beépítési elképzelés a kertváros-eszméből táplálkozott, a nagy bérházak helyett az elő- és hátsókertes, zártsoros, de laza és alacsony beépítésű, döntően két-, legfeljebb háromszintes, kis lakásszámú lakóházakkal. Tulajdonlás tekintetében pedig az ekkortájt formálódni kezdő társasház-gondolat jelent meg, a családi ház anyagi elérhetetlensége miatt a kis tőkével rendelkező tisztviselők kollektív tulajdonlásának lehetőségét biztosítva, ebben az esetben részvénytársasági szervezetben. A családi ház itt használt fogalma nem egy épített formával, azaz az egylakásos, kertes, szabadonálló beépítésű lakóházzal volt azonos, hanem a bérlakással szembeni saját tulajdonú otthon tartalmát hordozta a kis lakásszámú, de többlakásos házban, a soklakásos ház bérházrendszerű változatát kiváltani szándékozó társasházi konstrukció által újonnan kínált tulajdonjogi keretben. A családi ház a társasház egy változataként körvonalazódott, mégpedig építészeti tekintetben vett típusaként, mint a kis lakásszámmal és kertvárosi beépítéssel jellemezhető lakóház, eltérően a többlakásos társasházaknak sokkal inkább a bérházak építészeti kereteihez igazodó formájától.

Egészében véve a lágymányosi kertváros víziójába illeszkedő két parcellázási-beépítési akció a korai budapesti társasházak megjelenésével szinkron jelenségként a tisztviselői lakhatás 20. század eleji megoldási kísérleteibe illeszkedett. Egyszerre integrálta a kertváros-ideát, amely a családi ház fogalmával fonódott össze, valamint a társasház-gondolatot, a tisztviselők önszerveződése révén létrejövő tulajdonformát, ami a családi ház kiváltásaként kezdett alakot ölteni a budapesti lakhatás terepén. A beépítési koncepció menet közbeni átalakulása, azaz sűrűbbé, zártabbá válása révén pedig a kertváros-eszmével szembeni alternatívaként a meglévő városszövet megtartásából kiinduló tömbreformot is integrálta. A nemzetközi lakhatási reform alternatív irányait ötvöző elgondolás egy olyan vegyüléket alkotott, amely utóbb egymástól elváló, sőt akár egymást kizáró utat jelentő képzeteket tartalmazott: a kertváros, a tömbreform, a családi ház és a társasház eszméjét.

Nagy Ágnes

(2024. március)